Televisiossa A-studion Talkissa keskusteltiin asunnoista
ja niiden hinnoista: Miten asua kohtuuhintaan? Paikalla olivat Silvia Modig,
Antti Kurvinen, Tiina Heikka ja Mari Vaattovaara. Aihe ei ole suinkaan mikään
uusi, mutta se on kiinnostava. Klikkaa tuohon jos haluat kuunnella: https://areena.yle.fi/1-4233727
Aiheesta on aina keskusteltu. Ja aina on päädytty sellaiseen lopputulokseen,
että asuminen on liian kallista. Sen taas sanotaan johtuvan asuntojen
uudistuotannon korkeista hinnoista. Uudistuotannon korkeiden hintojen taas
sanotaan johtuvan kysynnän ja tarjonnan epäsuhteen luomasta markkinatalouden
luonnonlaista. Se on se pieni kolmio. Olen sen yksinkertaisesta totuudesta
joutunut aiemminkin kiistoihin. Pieneen kolmioon uskovat viisaat kuuluvat nyt
sanovan, että jos uudistuotantoa pystyttäisiin lisäämään ja ylläpitämään
korkealla, niin hinnat sitten putoaisivat ja muuttuisivat kohtuullisiksi. Uudistuotannon
osuus kaikista vuosittain myydyistä asunnoista maassamme on nyt noin 40 %.
Asuntokauppaa tehdään koko maassa 17 miljardilla eurolla vuodessa.
Pääkaupunkiseudulla asuntokaupan määrä on noin 8 mrd. euroa vuodessa.
Uudisasuntojen kauppaa siitä on noin 4 mrd. euroa. Helsingin uusista vuoden
2017 asunnoista valtion tukemia ARA-vuokra-asuntoja on 23 %, takauslaina-,
asunto-oikeus- ja hitasasuntoja on 18 %, loput 59 % ovat vapaarahoitteisia kovan
rahan asuntoja.
A Studion Talk-raati pohtii sillipurkkiasumista Annika
Damströmin johdolla. Lapinjärven kunnanjohtaja Tiina Heikka hurmasi. Kuvakaappaus.
Asumista tuetaan
Julkinen sektori tarjoaa kohtuuhintaista
(alennettuhintaista) asuntoa tai sitten antaa rahallista asumiseen korvamerkittyä
tukea. Molemmat tukimuodot ovat tietysti tulonsiirtoa. Asumistuki lisää
julkisen sektorin menoja, kohtuuhintaistetut kohteet taas vähentävät julkisen
sektorin tuloja. Maassamme on nyt kohta miljoona asumistuen saajaa. Tarkkaan
sanottuna juuri nyt heitä on 0,9 miljoonaa. Keskimäärin yleistukea maksetaan himpun
päälle 300 euroa kuussa. Eläkkeensaajilla maksettu tuki on noin 200 euroa
kuussa. Vielä tulee opiskelija-asumisen
tukea. Vuosisummaksi saadaan sitten runsaat 2 miljardia euroa. Helsinkiläisten saama
asumistuki on puolisen miljardia euroa vuodessa. Niinpä niin, sehän on kaksi ja
puolikertainen verrattuna Helsingin veronmaksajien maksamaan joukkoliikenteen
subventioon. Noin 50000 helsinkiläistä ruokakuntaa saa asumistukea. Puolet
ruokakunnista on yksinasuvia. Tukea maksetaan korkeintaan 80 % todellisista
asumiskuluista. Joku väittää näiden tukien maksamisen olevan ARA-rakentamista
järkevämpää. On läpinäkyvää, sanovat. Joku taas sanoo tukien nostavan asumisen
hintaa. On syntynyt maksuautomaatti. Tämä
on aikamoinen mylläkkä. Se ei helposti uppoa meikäläisen kalloon. Ihmettelenkin tätä nyt vain ymmärtääkseni.
Minulla ei ole tähän mitään viisautta annettavana. Kunhan pähkäilen.
Mari sanoo, että
suunnittelu olisi pitänyt aloittaa jo 30 vuotta sitten
Asuntojen hintojen vaihtelusta puhutaan hyvin vähän. Fanitan
kyllä Mari Vaattovaaraa, mutta hän sanoi tuossa telkkariohjelmassa oudosti. Hän
sanoi, ettei asuntotilannetta ole helppo korjata nyt. Hän sanoi, että
kaupunkien ja asumisen suunnittelu olisi pitänyt aloittaa jo 30 vuotta sitten. Hän
sanoi että Vapaavuoren ”huuto” olisi pitänyt esittää jo 30 vuotta sitten. Milloin
oli 30 vuotta sitten? Se oli vuonna 1988. Eikö silloin suunniteltu kaupunkeja?
Tietysti suunniteltiin. Helsingin sotienjälkeisten aikojen ensimmäinen
yleiskaava valmistui vuonna 1960. Seuraava yleiskaava valmistui vuonna 1970 ja
seuraava sitten 1992. Sitä seuraava vuonna 2002. Ilaskiven mietintönä tunnettu
Harri Holkerin hallituksen tilaama ”Pääkaupunkiseudun
rakentamismahdollisuuksien selvitys” valmistui vuonna 1989. Se ei ollut
Vapaavuoren huuto vaan Ilaskiven huuto. Asuntotuotantoa pohdittiin tuon ajan
selvityksissä varsin laajasti. Raimo
Ilaskivi tosin puhui hyvin pettyneenä asioiden tilasta syyskuussa 1990. Hän
kritisoi erityisesti valtioneuvoston ja asuntoministeriön toimimattomuutta. Hän
totesi ”suomalaisen asuntopolitiikan
surkean koko kuvan”.
Näin hän sanoi: ”Nyt kun on käytettävissä oma
selvitystyöni ja muita samanaikaisesti valmistuneita raportteja, on olemassa
valmiit lakiesitykset ja päätösehdotukset, valtioneuvoston tulisi lyödä nuija
pöytään ja lähettää paperit eduskuntaan päätettäväksi tai virkakoneiston
ratkottaviksi. Tällaista poliittista tahtoa ja päätöksentekokykyä ei
hallituksella ole. Sama virkakoneisto sen alapuolella, joka on luonut
asuntopoliittisen umpikujamme saamattomuudellaan, on jälleen ottanut
todellisista päätöksentekijöistä täydellisen ylivallan. Se on suomalaisen
asuntopolitiikan surkea koko kuva!”
Ilkeyttäni haluan nyt julkistaa, ketkä siinä
valtioneuvossa istuivatkaan ja toimettomia olivat - erityisesti
asuntopolitiikan suhteen. He olivat: pääministerinä
Harri Holkeri, valtionvarainministerinä Matti Louekoski,
sisäasiainministerinä Jarmo Rantanen, oikeusministerinä Tarja Halonen,
ympäristöministerinä Kaj Bärlund ja liikenneministerinä Ilkka Kanerva.
Ilaskiven mukaan tällä hallituksella ei ollut poliittista päätöksentekokykyä
eikä tahtoa. Kovia nimiä siis, mutta tahto todellakin puuttui. Hallitus ryhtyi
laman torjuntaan ja pääministeri tarjosi aamiaispöytään silakkaa kaupunki- ja
asuntopolitiikan sijaan. Saattaa myös olla, että Ilaskivi oli hallitukselle persona non grata. Ministereillä saattoi
olla vaikeata määritellä, millä kohtaa yhteiskuntapolitiikan kentässä selvityksen
tekijä varsinaisesti liikkui.
Tarkemmin ottaen Ilaskivi sanoi vielä näin: ”Runsas vuosi
sitten tein valtioneuvoston kanslian kutsumana selvitysmiehenä ehdotuksen
pääkaupunkiseudun rakentamisedellytysten turvaamisesta. Sen kuten myös vuosina
1988-1989 tapahtuneen muun asuntopoliittisen valmistelutyön taustalla oli
asuntojen hintojen voimakas kohoaminen sekä pula vuokra-asunnoista. Liian
nopeasta rahamarkkinoiden vapauttamisesta johtuen patoutunut kysyntäpaine
purkautui markkinoille, missä ei ollut juuri nimeksikään tarjontaa. Tilanteen
kriittisyys tuli selvimmin ilmi aravatuotannossa. Kun valtiovalta syksyllä
1980-luvun alkupuolella oli kitsastellut pääkaupunkiseudun asuntomäärärahojen
jaossa, niin nyt valtion lupaamia 5 000 arava-asuntoa ei pystytty ottamaan
vastaan.” Ilaskivi korostaa rakentamisen olevan pitkäjänteistä toimintaa.
Ilaskivi pitää aravatuotannon nostamista ja
asuntorahaston perustamista myönteisinä toimenpiteinä. Hän jatkaa: ”Valtion
korkotuki uusien vuokra-asuntojen rakentamiseen on myös oikean suuntaista.
Asuntorahaston toiminnasta on kuitenkin annettu liian myönteinen kuva.
Esimerkiksi investointivarausten käyttöä vapaarahoitteiseen
vuokra-asuntotuotantoon ei ole saatu aikaan, vaikka ehdotus tästä sisältyi
selvitysmiesraporttiini ja varausten käyttö kesällä vapautettiin.
Valtioneuvoston mielestä kaikki muut käyttötarkoitukset ovat siis edelleen
vuokra-asuntotuotantoa tärkeämmät!”
Ilaskivi epäilee tiukkasanaisesti tuotantoprosessin halua
alentaa asuntojen hintoja. ”Onko suunnittelijoiden ja rakennuttajien saamat
korvaukset oikeassa suhteessa tehtyyn työhön tai kehittämispanokseen?
Kilpailevatko rakennusliikkeet keskenään vai onko kilpailu pitkälti näennäistä?
Mikä on rakennusaine- ja tarviketeollisuuden osuus? Ottaako verottaja useita päällekkäisiä
veroja? Onhan väitetty, että tavalliseen arava-asuntoon sisältyisi erityyppisiä
veroja 40-50 %. Tämä on tutkittava! Mallia saadaan Ruotsista.”
Mallia Ruotsista
No, otetaan sitten vähän mallia Ruotsista – mutta
nykyhetkestä. Katsotaan mitä ruotsalaiset nyt diskuteeraavat – vai aivanko
julistavat. Rakentamiskustannukset Ruotsissa ovat Euroopan kalleimmat. EU 28 keskihintaan
verrattuna vuonna 2017 Ruotsissa oltiin tasolla +66 %. Ruotsalaiset kommentaattorit
epäilevät yhtenä korkeiden kustannusten syynä olevan rakennusmateriaaliteollisuuden
olemattoman kilpailutilanteen. He myöskin epäilevät neljän mahtiurakoitsijan
tahallaan säätelevän markkinoita ja varastoivan maata. He myös syyttävät
kaavoituksen hitautta. Ruotsissa kuulemma ottaa kaksi vuotta samanlaisen kaavan
hyväksyminen kuin mikä Suomessa hoidetaan yhdessä vuodessa ja Saksassa neljässä
kuukaudessa. Rakennuskelpoisen maan puute, kilpailun puute ja kapasiteetin
puute ovat tiivistettyinä ne tekijät jotka ovat lähes kaksinkertaistaneet
asuntojen hinnat kymmenvuotiskaudella.
Tässä hieman lisätietoa Tukholman seudun asuntopolitiikan tavoitteista: http://penttimurole.blogspot.com/2018/03/tukholman-ja-helsingin-asuntostrategian.html
Suomi oli rakennuskustannusten suhteen listalla
neljäntenä. Asuntojen rakennuskustannukset olivat +32 % Euroopan keskitasoon
verrattuna. Vuonna 2017 Ruotsissa valmistui 36000 kerrostaloasuntoa ja 12000
pientaloasuntoa. Kaikkien asuntojen (myös vanhojen) keskimyyntihinta oli € 3900
per m2. Suomessa valmistui 27500 kerros- tai rivitaloasuntoa ja 7400
pientaloasuntoa. Kaikkien myytyjen asuntojen keskimyyntihinta oli € 2600 per
m2. Tukholmassa luvut olivat 5200 kpl ja € 6900 per m2 ja Helsingissä 4900 kpl
ja € 4800 per m2. Ruotsin asuntotuotannon raju hyppäys ylöspäin näyttää
pelottavan alan ammattilaisia. Asuntoja ei ole saatu kaupaksi riittävän nopeasti.
Pelätään vaikutusta hintoihin. Joku sanoo tässä potkittavan sellaista, joka jo makaa
maassa. Erityisesti Tukholmassa tarjonta lisääntyy rajusti. Mitä käy hinnoille?
Joku sanoo, että korkealta on varaa pudota.
Tässä kuvassa on
osoitettu Tukholmassa ja Helsingissä valmistuneiden asuntojen määrä sekä
hintakehitys. Hinnat ovat kaikkien myytyjen asuntojen keskihintoja vanhat
asunnot mukaan luettuna. Katkoviivoilla on esitetty asuntohintojen hintakehitys
vuodesta 2007 jos se seuraisi rakennuskustannusindeksiä tai
elinkustannusindeksiä. Havaintoja: asuntojen tuotantomäärän ja myytyjen
asuntojen keskihinnan välillä ei näy riippuvuutta. Osittain tämä on selvääkin,
sillä uusien asuntojen kauppa on vain 40 % kaikista asuntokaupoista.
Tukholmassa asuntojen myyntihinnat ovat karanneet yleisestä kustannuskehityksestä.
Meillä Helsingissä ollaan maltillisemmilla linjoilla. Hintakuplaa ei ole
päässyt syntymään. Tukholmalaiset ovat ihmeissään kuplansa kanssa. Monet
uskovat hintaromahdukseen. Siitä on saatu esimakua viime vuonna, kun Tukholman
myyntihinnat romahtivat 10 %. Nyt tilanne on kuitenkin tasaantumassa ja hinnat
nousemassa vanhalle tasolle. Meklareista kaksi kolmannesta uskoo hintojen
nousevan, kolmannes uskoo hintojen putoavan. Ota tuosta selvää.
Asuntojen tarve on
ilmeinen
Yhteiskunta tukee asunnontarvitsijoita. Suomessa myydään
vuosittain 100000 asuntoa. Niistä 60000 on vanhoja, käytettyjä asuntoja, lähes
40000 on uusia asuntoja. Uudistuotannosta yhteiskunnan tukemia ARA-asuntoja on
noin 8000. Asuntomarkkinat ovat tällä
hetkellä noin 17 miljardia euroa vuositasolla. Helsingin osuus näistä kaupoista
on noin 21 % eli runsaat 3 miljardia euroa
Helsingissä
myytävän kerrostaloasunnon keskihinta oli vuoden 2018 toisella kvartaalilla
4900 €/m2. Halvimmillaan Helsingistä saa vanhan asunnon Jakomäestä tai
Kontulasta. Siellä ne maksavat 2000 €/m2. Uudesta asunnosta Helsingissä joutuu
maksamaan keskimäärin 5300 €/m2. Kalleimmat asunnot löytyvät Eirasta ja
Kaivopuistosta. Hintaa on 7900 €/m2. Hinnat putoavat muualla maassa rajusti.
Uudenmaan ulkopuolella käytettyjen kerrostaloasuntojen hinnat ovat 1500 €/m2 ja
uusien asuntojen hinnat 2800 €/m2. Haarukkaa siis löytyy kohtuuhintaiselle
asumiselle kaikkialla – jopa Helsingin sisällä. Kuvasta havaitsee Helsingin
osuuden maan asuntokaupasta olevan 21 % ja Uudenmaan asuntokaupasta 36 %. Vastaavat väestöosuudet ovat 12 % ja 39 %.
Riittääkö ohjausvaikutus? En oikein usko, että Helsingin rakentamisella
voitaisiin vivuttaa koko maata. Uusien asuntojen kauppa on runsas 1 % koko asuntokannasta, siitä ei pitkää vipuvartta synny.
Pääsenpä nyt sitten lopuksi väittämään, ettei asunnon
hinnan kohtuullistamista voi synnyttää varsinaisia talonrakennuskustannuksia
halventamalla. Ennen tästä puhumista havaitsen kyllä käsittäneeni väärin sen
mitä Anni Sinnemäki ja muut tarkoittavat, kun he puhuvat kohtuuhintaisesta
asumisesta. He eivät tarkoitakaan halpuutettua asunnon hintaa vaan he
tarkoittavat subventoitua asumista. Joten palataanpa nyt tähän halpuuttamiseen
kohtuuhintaistamisen sijaan. Ensiksi talonrakennuskustannukset ja väite, että sieltä
voisi syntyä halpuutusta. No ei paljoa, sillä parinsadan euron teoreettiset säästöt rakennuskustannuksissa yhtä
neliötä kohti ovat asunnon hinnassa hyvinkin marginaalisia. Kohtuullistamista
ei voi myöskään synnyttää tehokkuuslukua kasvattamalla ja aluetta tiivistämällä, esimerkiksi rakentamalla torneja – sehän on
nyt helsinkiläisten poliitikkojen erityissuojeluksessa. Rakennusoikeutta
lisäämällä maan arvo nousee ja siirtyy asunnon hintaan. Talon rakentaminen
maksaa noin 3000 euroa neliömetriltä. Tontin tekninen hinta
esirakennuskustannuksineen, kunnallistekniikkoineen, ratikkainvestointeineen ja
parkkipaikkoineen saattaa nousta pariin tonniin per asuntom2. Sitten on tuo
sijainnista riippuva virtuaalinen hinta, tontin hinta - aineeton arvo. Sehän nyt
näyttää huitelevan kalleimpien asuntojen hinnoissa selvästi korkeammalla kuin
rakennuksen hinta tai tontin tekninen hinta.
Asunto Kaivopuistossa maksaa tätä nykyä € 8000 per m2, Kalasataman
torneissa vilahtelee lukuja € 12000 per neliö. Muuten lueskelin äskettäin Rakennusteollisuuden
aikanaan VTT:ltä tilaamaa rakentamisen
verotusta koskevaa selvitystä. No, siitä selviää, että verot muodostavat
asunnon hinnasta lähes puolet. Suurimpana pottina arvonlisäverot. Ja kylläpä
kai siinä asunnon ostoon tarvittavan rahan tienaamisessa on verottajalla iso
käpälänsä mukana. Teoriassa asunnon hintaa pystyttäisiin parhaiten halpuuttamaan
verotusta keventämällä. Mutta hupsista, silloin tulisivat ”bernerit”. Suuri
markkinahäiriö. Jaa, taisipa Ilaskivi tuosta verotusasiasta puhella. Siitä puhuvat
myös Tukholman asuntomeklarit.
Asumisen osuus
suomalaisten kotitalouksien kulutuksesta on vähentynyt. Koko Suomen tilastoissa
asumisen kustannus vuonna 2016 kotitaloutta kohti oli € 11600 vuodessa,
Helsingissä kustannus oli € 13000 per a. Kotitalouksia maassa on 2,7 milj. ja
heidän kaikkien asumiskulunsa ovat yhteensä 31,3 mrd. euroa vuodessa. Asumistuki on runsaat 2 miljardia. Se on 6,5 %
asumiskuluista. Kaikki toimet asuntojen kustannustason pitämiseksi kohtuullisella
tasolla ovat tarpeen. Luksusta ei voi tehdä halvalla. Tiivis asuminen on kalliimpaa,
mutta tuo säästöjä liikenteessä. Asia ei kuitenkaan näy yllä olevasta tilastokaaviosta.
Sen mukaan Uudenmaan kotitalouksien liikennekustannus oli € 6200 per kuukausi,
kun luku koko maassa oli € 5800 per kk. No, kyllä Helsingin sisällä erot
näkyvät paremmin. Minun vanha teoriani on se, että asumiskustannukset ja
liikennekustannukset yhteenlaskettuna ovat kaupunkialueella vakio. Vanhasen
Nurmijärvellä asuminen on halpaa ja liikenne kallista, Helsingin niemellä juuri
päinvastoin. Mutta yhteissumma on sama! Köyhän on asuttava kaukana ja joutuu vähittäismaksamaan
liikkumisella. Tai sitten tinkii asumisestaan.
Niin, se oli siis juuri melkein tarkalleen 30 vuotta
sitten kun Ilaskivi näitä madonlukujaan saneli. Asiat eivät menneet putkeen. Mari
Vaattovaara taitaa siis olla oikeassa. Vai onko hän väärässä? Hän väitti, että
suunnittelu olisi pitänyt aloittaa jo tuolloin. Keskusteluista päätelleen se
oli valtioneuvoston, poliitikkojen ja virkamiesten tietoinen valinta, että
toimittiin niin kuin toimittiin, ikään kuin suunnitelmien ja tahdon mukaan.
Sellaiseksi suunnitelmaksi ei hyväksytty Helsingin ylipormestarin tekemää
selvitystä ja asuntotuotannon aktivointia.
Samalla kun lähetän terveisiä ihailemilleni asuntopolitiikan taistelijanaisille
Annille ja Marille liitän tähän loppuun Mauno Koiviston sanailun koskien aikaa
ja suunnittelua: ”Yhteiskuntasuunnittelu ja arkkitehtuuri ovat vain osittain
arvosteltavissa sen mukaan, onko osuttu oikeaan vai ei. Arvostelu on nähdäkseni
primitiivistä silloin, jos menneiden polvien rakentajia arvostellaan siitä,
etteivät he tietäneet sitä mitä he eivät tietäneet, arvostelu on primitiivistä,
jos oletamme jonkun keskeisen seikan voivan olla toisin kuin se nyt on ilman,
että moni muu seikka olisi toisin ja jos esiinnytään arvosteluissa
objektiivisuuden vaatimuksin silloinkin, kun oman erillisen edun mukanaolo on
ilmeinen.”