Kohtuullistuvatko asuntojen hinnat ja riittääkö tila Helsingissä?

Nyt näyttäisi siltä, että keskustelu viriää. Hesari on julkaissut Olli Lehtovuoren jutun jälkeen Lauri Nordbergin tekstin ja 19.9 ilmestyi lehteen Pirkko Metsärannan kirjoitus otsikolla: ”Kuntien päätöksiä ei enää niellä noin vain”. Hän viittaa Laurin HS-mielipiteeseen 12.9, jossa Lauri käsitteli tilan loppumista. Oli huolissaan kulttuuriperinnöstä hänkin. Mainitsi eri oikeusasteiden kiitettävällä tavalla torjuneen hankkeita. Pirkko Metsäranta kysyy mistä oikein on kysymys? Hän kysyy miksi kaikki rakentaminen pitää keskittää pääkaupunkiseudulle. Etäisyysongelma voitaisiin hänen mukaansa poistaa liikennejärjestelyin. Hän epäilee, ettei asukkaita oikeasti kuunnella, kun he haluavat luontoa ja kaunista ympäristöä. Rakennusperintölain sekä maankäyttö- ja rakennuslain uudistamisella on Metsärannan mukaan kiire. Lakien tulee nivoutua toisiinsa, näin voidaan päästä ”ikuisesta intressiriidasta”. Metsäranta pelkää 60-luvun melskeiden toistumista, tarkoittaen ajan purkuaaltoja. Häntä kylmää.

Olavi Syrjänen lähetti minulle 18.9 viestin, jossa kertoi lain valmistelun ongelmista edellisellä kierroksella: ”Tänään odotetusti kirjoitettiin vaikeuksista päästä yhteisymmärrykseen rakennuslain uudistamisesta. Se on minulle kovin tuttua. Olinhan 13 vuotta tekemässä ja vetämässä nykyisen lain uudistamista saamatta siinä ajassa lakia valmiiksi poliittisten ristiriitojen vuoksi. Vasta v. 2000 syntyi sopiva ’ilmasto’ ja nykylaki syntyi.” Kysyn: Mahtaako Metsärannan kiire hoitua nyt kun aiempaankin uudistukseen meni poliittisten ristiriitojen vuoksi vuosikausia. Löytyykö ilmasto?

Mutta hupsista, samassa Hesarissa hieman pienemmällä palstatilalla olikin Sameli Sivosen vastine Lauri Nordbergin tekstiin. Olli Lehtovuoren hän oli tyrmännyt jo aiemmin. Kirjoitus oli otsikoitu ”Kaupungistuminen on globaali megatrendi”. Hieman nousivat karvat pystyyn, sillä trendin seuranta on minusta lähes yhtä paha kuin brändin laadinta. Helsinki on nyt laatinut megabrändin, ja sen uskolliseksi puolustajaksi on ilmaantunut vihreiden arkkitehtuuriopiskelija Sameli Sivonen. Mitä Sameli nyt sanookaan? Hän kirjoittaa: ”Kaupungistuminen on globaali megatrendi. Vaikka koronavuoden vuoksi maailma ja muuttoliike myös Suomessa hetkellisesti pysähtyivät, aloitettujen asuntorakentamiskohteiden kasvu ja asumisen kallis hinta Suomen suurissa kaupungeissa osoittavat, että kysyntä kaupunkiasumiselle jatkuu suurena.” Tekstillään hän vastasi Lauri Nordbergin ehdotukseen kysynnän vähentämisestä. Sameli kirjoitti: ”Asuntojen kysyntään vaikuttavat muun muassa asumisen hinta, laatu sekä kaupungin viihtyisyys. Mikäli kysyntää haluttaisiin laskea pitäisi Helsingissä asumisesta tehdä siis entistäkin kalliimpaa ja kaupungista ikävä paikka olla.”

Asumisen hinta näyttää olevan tällä hetkellä peruste kaupungin kasvulle - tai siis ylikasvulle. Alkuaan perusteena oli kasautumisteorian ja sen kautta tiiveyden myönteinen vaikutus kaupungin kansainväliseen kilpailukykyyn. Kaupunkitaloustieteilijät Heikki Loikkanen ja Seppo Laakso etunenässä ovat julistaneet tiiviin kaupungin kilpailuetuja. Kaupunkien hyvinvointipalveluja ei voi tuottaa tehokkaasti harvassa rakenteessa, puhumattakaan kilpailukyvystä. Mari Vaattovaara ja Anssi Joutsiniemi ovat hienoisia epäilijöitä. He kirjoittavat: ”On kyseenalaista synnyttääkö Helsingin kantakaupungin läheisyyteen rakentaminen toivottuja kasautumisetuja?”

Olin näitä kaupunkistrategioita joskus aiemminkin pohtinut, joten tässä linkki:

http://penttimurole.blogspot.com/2020/10/ode-sanoo-vision-tarkoittavan-harhanakoa.html

Pekka Korpinen lähetti minulle taannoin kommentin blogiini, jossa epäilin rakentamisen volyymin kasvun alentavan hintoja. Hän sanoi näin: ”Vaikeus ymmärtää tätä asiaa piilee syy-seuraussuhteessa. Yleensä ihmiset ja varsinkin poliitikot ajattelevat hinnanmuodostusta kustannusten summaamisena. Asuntomarkkinoilla kausaliteetti kulkee kuitenkin asuntojen hinnoista (arvoista) tontin hintaan eikä päinvastoin. Asuntokanta on suuri suhteessa vuosituotantoon tai asuntokauppojen määrään. Lihavasta maasta kannattaa maksaa enemmän kuin laihasta. Hinnan muodostuksessa maankorkoteoriaa ei ymmärretä. Jos yhdyskunta on hajanainen ja rakentaminen kiivasta niin hinnat nousevat. Hitas järjestelmän ongelma oli alusta asti nähtävissä.”

Kohtuullistuvatko asuntojen hinnat?

Taas tämä asia ryhtyi kiinnostamaan. Tein pari kuvaa, joissa yritin hahmottaa asuntojen hintakehityksen suhdetta tuotannon määrään. Vaikuttaa siltä, ettei tuotannon määrällä ole ratkaisevaa vaikutusta hintakehitykseen. Muut asiat vaikuttavat. Vuosittain valmistuvien asuntojen määrä on nyt huippuaikanakin Helsingissä 2 % koko asuntokannasta ja 32 % myytyjen asuntojen kokonaismäärästä. Helsinkiläisten saama asumistuki on puolisen miljardia euroa vuodessa. Niinpä niin, sehän on kaksi ja puolikertainen verrattuna Helsingin veronmaksajien maksamaan joukkoliikenteen subventioon. Noin 50000 helsinkiläistä ruokakuntaa saa asumistukea. Puolet ruokakunnista on yksinasuvia. Tukea maksetaan korkeintaan 80 % todellisista asumiskuluista. Joku väittää näiden tukien maksamisen olevan ARA-rakentamista järkevämpää. On läpinäkyvää, sanovat. Joku taas sanoo tukien nostavan asumisen hintaa. On syntynyt maksuautomaatti.  Tämä on aikamoinen mylläkkä. Se ei helposti uppoa meikäläisen kalloon. Enkä nyt yritäkään ymmärtää. Lähden vertailemaan naapuripääkaupunkeja.

Usein Helsingistä puhuttaessa kehotetaan seuraamaan naapurikaupunkien menoa. Ovat kilpailukyvyssä esimerkillisiä. Mutta miten on maan ja vesien suhteen? Onko alusta samanlainen? Alusta on nykyinen taikasana. Kuvassa ovat näkyvissä metsät, puistot ja loppu maa. Havaitaan Helsingin suuri metsä- ja muu viherala. Jos siihen piirtäisi vielä vesialueet kuva muuttuisi entisestään, sillä Helsingissä on vesialueita 500 km2, Tukholmassa 28 km2 ja Kööpenhaminassa 4 km2. Kun verrataan kaupunkeja olisi otettava huomioon se tosia, että Helsinki on vesien ja vihreän kaupunki vailla vertaa. Sille emme voi mitään, että kaupunki talvisin muuttuu ainakin vielä toistaiseksi kauttaaltaan valkoiseksi.

Pohjoismaiden pääkaupungeissa rakennetaan asuntoja kiihtyvällä tahdilla. Helsinki hyppäsi vuonna 2020 kärkeen 11 asunnolla per 1000 asukasta, Kööpenhamina pääsi samaan lukuun. Tukholmassa ja Oslossa tahti oli hiljaisempi, vain 6 asuntoa 1000 asukasta kohti. Asuntojen hinnat keskusta-alueilla ovat parhaiten pysyneet kurissa Kööpenhaminassa. Helsingin hinta on 1,1 kertaa korkeampi, Oslon hinta 1,3 kertaa korkeampi ja Tukholma hinta 1,4 kertaa korkeampi.

Kuvassa on vuosittaisia hinta- ja tuotantomuutoksia edelliseen vuoteen verrattuna. Kaikki liittyy yleisiin suhdanteisiin. Helsingissä tuotannon aleneminen näyttää eräinä vuosina pudottaneen hintoja. Vuoden 2019 tuotannon kova ja hyppäyksellinen kasvu saattoi hillitä hintojen nousua. Mitään johdonmukaisuutta ei löydy. Myöskään Tukholmassa ei voi havaita mitään johdonmukaista riippuvuutta hintojen muutoksen ja tuotantomäärän välillä. Helsingissä aikavälillä 2008-2020 hinnat nousivat 1,7 kertaisiksi, Tukholmassa 1,9 kertaisiksi, Kööpenhaminassa 2,0 kertaisiksi ja Oslossa 2,6 kertaisiksi. Helsingissä hieman vähemmän kuin vertailukaupungeissa. Olisiko tämä sittenkin suuremman tuotannon ansiosta? Asuntoja tuotettiin Helsingissä suhteellisesti enemmän kuin vertailukaupungeissa. Vuosina 2008-2020 Helsingissä rakennettiin 1000 asukasta kohti 88 asuntoa, Tukholmassa 60 asuntoa, Kööpenhaminassa 60 asuntoa ja Oslossa 52 asuntoa.

Kuvassa on vuosilta 2008-2020 asuntojen vuosittaisten hintamuutosten ja tuotantomuutosten suhteita. Asuntojen hinnat näyttävät nousseen 7 % keskitasoa, mutta heittoja löytyy. Suuret tuotannon lisäykset eivät ole pudottaneet hintoja. Pikemminkin hintapudotuksia näkyy pienenevän tuotannon aikoihin.

Riittävätkö alueet?

Jos nyt on MOT-tavoin todistettu, ettei tuotantomuutosten ja hintamuutosten välillä vallitse korrelaatiota voidaan siirtyä toiseen kysymykseen ja kysyä mitä ylimitoitettu kasvu tarkoittaa alueiden riittävyyden suhteen. Väittihän Lauri Nordberg käyttökelpoisten korttelimaiden aikanaan loppuvan ja mitäs sitten? Loppuvatko ne, siinäpä kysymys. Pitää hiemaan tutkia. Ai, niin miksi minun pitää kvasitutkia, kun viisaat kaupunginkansliassa ja yleiskaavaosastolla ovat jo vuosikausia selvittäneet asiaa ja vieneet asiat päätöksentekomyllyyn. No, enhän minä mitään tutki kyseenalaistaakseni heidän tutkimuksiaan. Minähän tutkin hahmottaakseni kokonaiskuvaa. BIG PICTURE – niin muodikasta. Ryhdyin siis keräämään tietoja Helsingin maankäytöstä erilaisten käyttötarkoitusten mukaan. Bongasin Google Earthista kaikki metsät 57 km2, kaikki puistot, pellot ja niityt ja viheralueet, kaikki kerrostaloalueet ja kaikki omakoti- ja rivitaloalueet. Mittasin yritysalueet ja satamat sekä rautatiealueet ja suuret liikenneväylät. Ryhdyin sitten ihmettelemään asuntoalan suhdetta kaikkeen muuhun alaan ja yritin pinnistellä ymmärtääkseni mistä niitä uusia asuntomaita joudutaan leikkaamaan.

Kun kuvaa katsoo, niin hämmästyy alueiden määrästä. Oikeastaan hätkähtää. Että noin paljonko niitä metsiä, niittyjä, peltoja ja puistoja on nakerrettavaksi. Oliko aivan tarpeetonta tuo uho maan riittämättömyydestä? Tilaa näyttäisi olevan. Ovatko yleiskaavoittajat sittenkin oikeassa? Kun kaupunginkanslian vuoden 2060 ennuste toteutuu kerrostaloalueet lisääntyvät 18 km2, pientaloalueet Östersundomin mukaan luettuna lisääntyisivät 4 km2, metsiä kaadetaan 13 km2, viheralueita ja puistoja nakerretaan 9 km2, yritysalueet saattaisivat kasvaa 1 km2, liikennealueet luovuttaisivat bulevardisoinnin kautta varsinaista aluettaan 0,5 km2 ja muut sekalaiset välialueet sekä ranta-, saari- ja suojavyöhykealueet pienenisivät 2 km2. Jos otetaan toisinpäin niin kerrostaloalueet kasvavat 1,4 kertaisiksi, pientaloalueet kasvavat 1,1 kertaisiksi, metsät ja viheralueet yhteensä vähenevät neljänneksellä.

Tässä on minun laskelmani Helsingin alueista neliökilometreinä. Enhän noita neliökilometrejä saanut mistään valmiina. Oli mitattava Google Earthista. Kyllä Googlella voi muutakin tehdä kuin vain guuglata. Metsät ja puistot kyllä löytyvät Helsingistä alueittain-teoksesta. Minä olen varmaan laskenut metsiksi myös kallioiden pusikot, sillä olen saanut metsäisiä alueita viidenneksen enemmän kuin niitä virallisesti on. Uusien kerrostaloalueiden tuleva tilantarve on laskettu Etu-Töölön asukastiheydellä. Silloin tarvitaan 950000 asukkaan väestömäärälle 17,5 km2 uusia kerrostaloalueita. Vuonna 2060 kerrostaloissa asuisi 81 % asukkaista, kun nyt kerrostaloväkeä on 77 %. Mutta onko Etu-Töölön tiiveys 12000 as/km2 riittävä nykypäivän kaavoitustrendeille? Ei ole, sillä Postipuiston kahden alueen tiiveys on runsas 20000 asukasta neliökilometrillä. Samaa korkeata asukastiheyttä on sovellettu myös Kalasatamassa ja Jätkäsaaressa. Jos uuden kerrostalokannan laskentaperusteina olisi käytetty Punavuoren tiheyttä tai Postipuiston tiheyttä tai näiden uusien alueiden tiheyttä olisi vuonna 2060 tarvittavien uusien kerrostaloneliökilometrien määrä 9 km2. Vahvistetun yleiskaavan vuoden 2050 vastaavat luvut eri tiheyksillä ovat 12 ja 7 uutta neliökilometriä kerrostaloalueita. Se olisi neljä uutta Lauttasaarta. Kaikkialla ei voi kuitenkaan kaavoittaa Postipuiston tehokkuutta. Ensinnäkään näille nykyuusille alueille ei rakenneta puistoja, sillä esimerkiksi Postipuiston tapauksessa keskuspuisto toimii ulkoistettuna viheralueena. Meren rannoille kuten Sompasaareen ei myöskään juuri rakenneta puistoja. Hyvä niin. Vertailukohteena uuden rakentamisesta on Kuuninkaantammen keskusta. Siellä asukastiheys on 8000 as/km2. Hernesaaren nyt uusintavaiheessa olevassa kaavassa asukastiheys on 16000 as/km2. Uusien alueiden tarvetta laskettaessa on hyvä pitäytyä tuohon nyt käytettyyn lukuun 12000 asukasta neliökilometrillä. Se on samaa luokkaa kuin Etu-Töölö, Kruununhaka, Kallio ja Arabianranta.

Tässä kuvassa näkyvät harmaalla Helsingin kerrostaloalueet.  Uusia alueita tarvittaisiin Etu-Töölön asukastiheydellä violetin neliön kokoinen alue. Tehtävä ei ole helppo, sillä se edellyttää sinänsä runsaiden metsä- ja viheralueiden rankkaa karsintaa. Siitä ei helsinkiläinen meren ja metsien kansa tykkää. Alueelle muuttavat eivät näistä mieliteoista tiedä. Heille se on ehkä yhdentekevää. Meille vanhoille ei. Me olemme sentään vielä ylivoimainen enemmistö.

Arkkitehti P. E. Blomstedt kirjoitti 30-luvulla artikkelisarjan nimeltä ”Tulevaisuuden Helsinki”. Hän vaati vanhan kivikaupungin saneeraamista. Näin hän kirjoitti: ”Toivon voivani otaksua, että tällä ei saateta tarkoittaa sitä, että asuntotaloalueet,  joilla rakennusjärjestys on oikeuttanut rakentamaan aina 5/6 pinta-alasta ja oikeuttaa edelleenkin, joilla suurin osa asuinhuoneista ei saa aurinkoa lainkaan, joilla kymmenettuhannet pikkulapset ovat pakotettuja leikkimään asfalttipihojen kuilumaisissa pimennoissa, pihamaitten, joilla ei kasva ruohon korttakaan, että nämä alueet asemakaavakonttorin mielestä eivät kaipaisi perusteellista saneerausta.” Blomstedt siis piti vanhan Helsingin kortteleiden saneerausta välttämättömänä ympäristöhygieenisistä syistä. Nyt haluttaisiin rakentaa juuri sellaisia kortteleita tai oikeastaan paljon tehokkaampiakin. 5/6 tarkoittaa tonttitehokkuutta e=0,8 ja aluetehokkuutta noin 0,6. Nyt rakennettavilla uusilla alueilla aluetehokkuus on yli yhden, esimerkiksi pohjoisessa Postipuistossa on ea= 1,0, Sompasaaressa ea=1,2, Jätkäsaaressa ea=0,8, Hernesaaressa ea=1,1, mutta Kuninkaantammessa vain 0,8. Uusien kohteiden puolustukseksi on sanottava laajojen umpikorttelipihojen vihreys. Se on kuitenkin useimmiten pihakansien päällä ja siis väliaikaista siirtovihreyttä.

Onko tämä nyt uusi normaali? Onko suuri asukaslukutavoite saavutettavissa Helsingin uusien asuntoalueiden korkealla tehokkuudella. Nyt on tehty ja tekeillä erinomaisia alueita. Todella onnittelen kaupunkisuunnittelua innovatiivisesta ja laadukkaasta suunnittelutyöstä. Esimerkiksi Postipuistossa on hienoja taloja – mutta liian tiiviisti. Jätkäsaari 24000 asukasta, Kalasatama 25000 asukasta, Länsi-Pasilan nauhakaupunki 11000 asukasta, Kruunuvuori 12000 asukasta ja muitakin hyviä ja kauniisti suunniteltuja alueita. Malmikin tekeillä - valitettavasti. Yhteensä alueita on ehkä 80000 uudelle asukkaalle. Nykyisin alueilla asuu jo 22000 asukasta. Mutta mihin sijoitetaan ne 160000, jotka tulevaisuudessa ovat vailla asuinpaikkaa? Miksi muuten olen vastustanut Malmin lentokentän rakentamista? Se johtuu siitä, että rakas ystäväni Maija Kairamo, Viipurin kirjaston pelastaja, Katajanokan kanavan pelastaja ja monen keskiaikaisen kirkon pelastaja, hän se minut tuohon Malmin lentokentän pelastustehtävään vihki. Kirjoitti jopa runon:

 Alussa oli NeKusTo

Smith ja Polvinen

Katajanokan kanava

elämän mittainen ystävyys

nyt nousuun Malmilta!

Riittääkö tila?

Täydennysrakentamisen potentiaali saattaisi olla noin 50000 asukasta, käynnissä olevien projektialueiden jäljellä oleva potentiaali on noin 60000 asukasta (niillä asuu jo 22000 asukasta), pientalopotentiaalia syntyy Östersundomiin ja täydentävänä noin 20000 asukkaalle (syntyisi enemmänkin, jos asiaan keskityttäisiin). Yhteensä siis 130000 asukkaalle olisi mahdollisuuksia. Muitakin pienempiä uudisprojektialueita on, mutta puhutaan nyt isoista luvuista. Uusia asukkaita olisi ennusteiden ja tavoitteiden mukaan tulossa vuoteen 2050 mennessä 200000 ja vuoteen 2060 mennessä 290000.  Vaje uusista alueista vuonna 2050 olisi 70000 asukkaalle ja vuonna 2060 vajetta olisi jo 160000 asukkaan tilojen suhteen.  Loppuuko siis tila, niin kuin Lasse Nordberg sanoo? Tai olisiko yleiskaavan kasvuennustetta ja tavoitetta laskettava sadalla tuhannella asukkaalla, niin kuin Olli Lehtovuori sanoo. Silloinhan oltaisiin perus-ennusteessa ja tilastokeskuksen ennusteessa ja hylättäisiin nopean kasvun ennuste. Vai löytyykö vielä kaiken tekeillä olevan ja täydennysrakentamisen lisäksi tiloja ensin kaksi kertaa Lauttasaarelle ja sitten vielä kolme kertaa Lauttasaarelle. Tai sitten saman verran kertoja Jätkäsaarelle?

 Helsinkiin voidaan kyllä rankalla viheralueiden haltuunotolla ja runsaalla vanhan rakennuskannan purkamisella ja tehokkaammalla uudisrakentamisella, laajalla täydennysrakentamisella ja lisää merta täyttämällä ja vielä pientaloalueita järkiperäisesti tiivistämällä saavuttaa yleiskaavan rakentamistavoitteet ja asukaslukutavoitteet, mutta mitä siitä seuraa? No siitä seuraavat juuri nuo mainitut asiat. Haluammeko näin tapahtuvan? Minä en halua. Haluan säilyttää merellisen ja vihreän kaupungin. Tehdään siis sovinnolla tuo Lehtovuoren ratkaisu ja mitoitetaan kaupunki perusennusteen mukaan! Se olisi minunkin ratkaisuni.