Kohtuuhintaistamaan tai halpuuttamaan?

Televisiossa A-studion Talkissa keskusteltiin asunnoista ja niiden hinnoista: Miten asua kohtuuhintaan? Paikalla olivat Silvia Modig, Antti Kurvinen, Tiina Heikka ja Mari Vaattovaara. Aihe ei ole suinkaan mikään uusi, mutta se on kiinnostava. Klikkaa tuohon jos haluat kuunnella:  https://areena.yle.fi/1-4233727 Aiheesta on aina keskusteltu. Ja aina on päädytty sellaiseen lopputulokseen, että asuminen on liian kallista. Sen taas sanotaan johtuvan asuntojen uudistuotannon korkeista hinnoista. Uudistuotannon korkeiden hintojen taas sanotaan johtuvan kysynnän ja tarjonnan epäsuhteen luomasta markkinatalouden luonnonlaista. Se on se pieni kolmio. Olen sen yksinkertaisesta totuudesta joutunut aiemminkin kiistoihin. Pieneen kolmioon uskovat viisaat kuuluvat nyt sanovan, että jos uudistuotantoa pystyttäisiin lisäämään ja ylläpitämään korkealla, niin hinnat sitten putoaisivat ja muuttuisivat kohtuullisiksi. Uudistuotannon osuus kaikista vuosittain myydyistä asunnoista maassamme on nyt noin 40 %. Asuntokauppaa tehdään koko maassa 17 miljardilla eurolla vuodessa. Pääkaupunkiseudulla asuntokaupan määrä on noin 8 mrd. euroa vuodessa. Uudisasuntojen kauppaa siitä on noin 4 mrd. euroa. Helsingin uusista vuoden 2017 asunnoista valtion tukemia ARA-vuokra-asuntoja on 23 %, takauslaina-, asunto-oikeus- ja hitasasuntoja on 18 %, loput 59 % ovat vapaarahoitteisia kovan rahan asuntoja.

A Studion Talk-raati pohtii sillipurkkiasumista Annika Damströmin johdolla. Lapinjärven kunnanjohtaja Tiina Heikka hurmasi. Kuvakaappaus.

Asumista tuetaan

Julkinen sektori tarjoaa kohtuuhintaista (alennettuhintaista) asuntoa tai sitten antaa rahallista asumiseen korvamerkittyä tukea. Molemmat tukimuodot ovat tietysti tulonsiirtoa. Asumistuki lisää julkisen sektorin menoja, kohtuuhintaistetut kohteet taas vähentävät julkisen sektorin tuloja. Maassamme on nyt kohta miljoona asumistuen saajaa. Tarkkaan sanottuna juuri nyt heitä on 0,9 miljoonaa. Keskimäärin yleistukea maksetaan himpun päälle 300 euroa kuussa. Eläkkeensaajilla maksettu tuki on noin 200 euroa kuussa.  Vielä tulee opiskelija-asumisen tukea. Vuosisummaksi saadaan sitten runsaat 2 miljardia euroa. Helsinkiläisten saama asumistuki on puolisen miljardia euroa vuodessa. Niinpä niin, sehän on kaksi ja puolikertainen verrattuna Helsingin veronmaksajien maksamaan joukkoliikenteen subventioon. Noin 50000 helsinkiläistä ruokakuntaa saa asumistukea. Puolet ruokakunnista on yksinasuvia. Tukea maksetaan korkeintaan 80 % todellisista asumiskuluista. Joku väittää näiden tukien maksamisen olevan ARA-rakentamista järkevämpää. On läpinäkyvää, sanovat. Joku taas sanoo tukien nostavan asumisen hintaa. On syntynyt maksuautomaatti.  Tämä on aikamoinen mylläkkä. Se ei helposti uppoa meikäläisen kalloon.  Ihmettelenkin tätä nyt vain ymmärtääkseni. Minulla ei ole tähän mitään viisautta annettavana. Kunhan pähkäilen.

Mari sanoo, että suunnittelu olisi pitänyt aloittaa jo 30 vuotta sitten

Asuntojen hintojen vaihtelusta puhutaan hyvin vähän. Fanitan kyllä Mari Vaattovaaraa, mutta hän sanoi tuossa telkkariohjelmassa oudosti. Hän sanoi, ettei asuntotilannetta ole helppo korjata nyt. Hän sanoi, että kaupunkien ja asumisen suunnittelu olisi pitänyt aloittaa jo 30 vuotta sitten. Hän sanoi että Vapaavuoren ”huuto” olisi pitänyt esittää jo 30 vuotta sitten. Milloin oli 30 vuotta sitten? Se oli vuonna 1988. Eikö silloin suunniteltu kaupunkeja? Tietysti suunniteltiin. Helsingin sotienjälkeisten aikojen ensimmäinen yleiskaava valmistui vuonna 1960. Seuraava yleiskaava valmistui vuonna 1970 ja seuraava sitten 1992. Sitä seuraava vuonna 2002. Ilaskiven mietintönä tunnettu Harri Holkerin hallituksen tilaama ”Pääkaupunkiseudun rakentamismahdollisuuksien selvitys” valmistui vuonna 1989. Se ei ollut Vapaavuoren huuto vaan Ilaskiven huuto. Asuntotuotantoa pohdittiin tuon ajan selvityksissä varsin laajasti. Raimo Ilaskivi tosin puhui hyvin pettyneenä asioiden tilasta syyskuussa 1990. Hän kritisoi erityisesti valtioneuvoston ja asuntoministeriön toimimattomuutta. Hän totesi ”suomalaisen asuntopolitiikan surkean koko kuvan”.

Näin hän sanoi: ”Nyt kun on käytettävissä oma selvitystyöni ja muita samanaikaisesti valmistuneita raportteja, on olemassa valmiit lakiesitykset ja päätösehdotukset, valtioneuvoston tulisi lyödä nuija pöytään ja lähettää paperit eduskuntaan päätettäväksi tai virkakoneiston ratkottaviksi. Tällaista poliittista tahtoa ja päätöksentekokykyä ei hallituksella ole. Sama virkakoneisto sen alapuolella, joka on luonut asuntopoliittisen umpikujamme saamattomuudellaan, on jälleen ottanut todellisista päätöksentekijöistä täydellisen ylivallan. Se on suomalaisen asuntopolitiikan surkea koko kuva!”  

Ilkeyttäni haluan nyt julkistaa, ketkä siinä valtioneuvossa istuivatkaan ja toimettomia olivat - erityisesti asuntopolitiikan suhteen. He olivat: pääministerinä Harri Holkeri, valtionvarainministerinä Matti Louekoski, sisäasiainministerinä Jarmo Rantanen, oikeusministerinä Tarja Halonen, ympäristöministerinä Kaj Bärlund ja liikenneministerinä Ilkka Kanerva. Ilaskiven mukaan tällä hallituksella ei ollut poliittista päätöksentekokykyä eikä tahtoa. Kovia nimiä siis, mutta tahto todellakin puuttui. Hallitus ryhtyi laman torjuntaan ja pääministeri tarjosi aamiaispöytään silakkaa kaupunki- ja asuntopolitiikan sijaan. Saattaa myös olla, että Ilaskivi oli hallitukselle persona non grata. Ministereillä saattoi olla vaikeata määritellä, millä kohtaa yhteiskuntapolitiikan kentässä selvityksen tekijä varsinaisesti liikkui.

Tarkemmin ottaen Ilaskivi sanoi vielä näin: ”Runsas vuosi sitten tein valtioneuvoston kanslian kutsumana selvitysmiehenä ehdotuksen pääkaupunkiseudun rakentamisedellytysten turvaamisesta. Sen kuten myös vuosina 1988-1989 tapahtuneen muun asuntopoliittisen valmistelutyön taustalla oli asuntojen hintojen voimakas kohoaminen sekä pula vuokra-asunnoista. Liian nopeasta rahamarkkinoiden vapauttamisesta johtuen patoutunut kysyntäpaine purkautui markkinoille, missä ei ollut juuri nimeksikään tarjontaa. Tilanteen kriittisyys tuli selvimmin ilmi aravatuotannossa. Kun valtiovalta syksyllä 1980-luvun alkupuolella oli kitsastellut pääkaupunkiseudun asuntomäärärahojen jaossa, niin nyt valtion lupaamia 5 000 arava-asuntoa ei pystytty ottamaan vastaan.” Ilaskivi korostaa rakentamisen olevan pitkäjänteistä toimintaa.

Ilaskivi pitää aravatuotannon nostamista ja asuntorahaston perustamista myönteisinä toimenpiteinä. Hän jatkaa: ”Valtion korkotuki uusien vuokra-asuntojen rakentamiseen on myös oikean suuntaista. Asuntorahaston toiminnasta on kuitenkin annettu liian myönteinen kuva. Esimerkiksi investointivarausten käyttöä vapaarahoitteiseen vuokra-asuntotuotantoon ei ole saatu aikaan, vaikka ehdotus tästä sisältyi selvitysmiesraporttiini ja varausten käyttö kesällä vapautettiin. Valtioneuvoston mielestä kaikki muut käyttötarkoitukset ovat siis edelleen vuokra-asuntotuotantoa tärkeämmät!”

Ilaskivi epäilee tiukkasanaisesti tuotantoprosessin halua alentaa asuntojen hintoja. ”Onko suunnittelijoiden ja rakennuttajien saamat korvaukset oikeassa suhteessa tehtyyn työhön tai kehittämispanokseen? Kilpailevatko rakennusliikkeet keskenään vai onko kilpailu pitkälti näennäistä? Mikä on rakennusaine- ja tarviketeollisuuden osuus? Ottaako verottaja useita päällekkäisiä veroja? Onhan väitetty, että tavalliseen arava-asuntoon sisältyisi erityyppisiä veroja 40-50 %. Tämä on tutkittava! Mallia saadaan Ruotsista.”

Mallia Ruotsista

No, otetaan sitten vähän mallia Ruotsista – mutta nykyhetkestä. Katsotaan mitä ruotsalaiset nyt diskuteeraavat – vai aivanko julistavat. Rakentamiskustannukset Ruotsissa ovat Euroopan kalleimmat. EU 28 keskihintaan verrattuna vuonna 2017 Ruotsissa oltiin tasolla +66 %. Ruotsalaiset kommentaattorit epäilevät yhtenä korkeiden kustannusten syynä olevan rakennusmateriaaliteollisuuden olemattoman kilpailutilanteen. He myöskin epäilevät neljän mahtiurakoitsijan tahallaan säätelevän markkinoita ja varastoivan maata. He myös syyttävät kaavoituksen hitautta. Ruotsissa kuulemma ottaa kaksi vuotta samanlaisen kaavan hyväksyminen kuin mikä Suomessa hoidetaan yhdessä vuodessa ja Saksassa neljässä kuukaudessa. Rakennuskelpoisen maan puute, kilpailun puute ja kapasiteetin puute ovat tiivistettyinä ne tekijät jotka ovat lähes kaksinkertaistaneet asuntojen hinnat kymmenvuotiskaudella.

Tässä hieman lisätietoa Tukholman seudun asuntopolitiikan tavoitteista: http://penttimurole.blogspot.com/2018/03/tukholman-ja-helsingin-asuntostrategian.html 

Suomi oli rakennuskustannusten suhteen listalla neljäntenä. Asuntojen rakennuskustannukset olivat +32 % Euroopan keskitasoon verrattuna. Vuonna 2017 Ruotsissa valmistui 36000 kerrostaloasuntoa ja 12000 pientaloasuntoa. Kaikkien asuntojen (myös vanhojen) keskimyyntihinta oli € 3900 per m2. Suomessa valmistui 27500 kerros- tai rivitaloasuntoa ja 7400 pientaloasuntoa. Kaikkien myytyjen asuntojen keskimyyntihinta oli € 2600 per m2. Tukholmassa luvut olivat 5200 kpl ja € 6900 per m2 ja Helsingissä 4900 kpl ja € 4800 per m2. Ruotsin asuntotuotannon raju hyppäys ylöspäin näyttää pelottavan alan ammattilaisia. Asuntoja ei ole saatu kaupaksi riittävän nopeasti. Pelätään vaikutusta hintoihin. Joku sanoo tässä potkittavan sellaista, joka jo makaa maassa. Erityisesti Tukholmassa tarjonta lisääntyy rajusti. Mitä käy hinnoille? Joku sanoo, että korkealta on varaa pudota.

Tässä kuvassa on osoitettu Tukholmassa ja Helsingissä valmistuneiden asuntojen määrä sekä hintakehitys. Hinnat ovat kaikkien myytyjen asuntojen keskihintoja vanhat asunnot mukaan luettuna. Katkoviivoilla on esitetty asuntohintojen hintakehitys vuodesta 2007 jos se seuraisi rakennuskustannusindeksiä tai elinkustannusindeksiä. Havaintoja: asuntojen tuotantomäärän ja myytyjen asuntojen keskihinnan välillä ei näy riippuvuutta. Osittain tämä on selvääkin, sillä uusien asuntojen kauppa on vain 40 % kaikista asuntokaupoista. Tukholmassa asuntojen myyntihinnat ovat karanneet yleisestä kustannuskehityksestä. Meillä Helsingissä ollaan maltillisemmilla linjoilla. Hintakuplaa ei ole päässyt syntymään. Tukholmalaiset ovat ihmeissään kuplansa kanssa. Monet uskovat hintaromahdukseen. Siitä on saatu esimakua viime vuonna, kun Tukholman myyntihinnat romahtivat 10 %. Nyt tilanne on kuitenkin tasaantumassa ja hinnat nousemassa vanhalle tasolle. Meklareista kaksi kolmannesta uskoo hintojen nousevan, kolmannes uskoo hintojen putoavan. Ota tuosta selvää.

Asuntojen tarve on ilmeinen

Yhteiskunta tukee asunnontarvitsijoita. Suomessa myydään vuosittain 100000 asuntoa. Niistä 60000 on vanhoja, käytettyjä asuntoja, lähes 40000 on uusia asuntoja. Uudistuotannosta yhteiskunnan tukemia ARA-asuntoja on noin 8000.  Asuntomarkkinat ovat tällä hetkellä noin 17 miljardia euroa vuositasolla. Helsingin osuus näistä kaupoista on noin 21 % eli runsaat 3 miljardia euroa

Helsingissä myytävän kerrostaloasunnon keskihinta oli vuoden 2018 toisella kvartaalilla 4900 €/m2. Halvimmillaan Helsingistä saa vanhan asunnon Jakomäestä tai Kontulasta. Siellä ne maksavat 2000 €/m2. Uudesta asunnosta Helsingissä joutuu maksamaan keskimäärin 5300 €/m2. Kalleimmat asunnot löytyvät Eirasta ja Kaivopuistosta. Hintaa on 7900 €/m2. Hinnat putoavat muualla maassa rajusti. Uudenmaan ulkopuolella käytettyjen kerrostaloasuntojen hinnat ovat 1500 €/m2 ja uusien asuntojen hinnat 2800 €/m2. Haarukkaa siis löytyy kohtuuhintaiselle asumiselle kaikkialla – jopa Helsingin sisällä. Kuvasta havaitsee Helsingin osuuden maan asuntokaupasta olevan 21 % ja Uudenmaan asuntokaupasta 36 %.  Vastaavat väestöosuudet ovat 12 % ja 39 %. Riittääkö ohjausvaikutus? En oikein usko, että Helsingin rakentamisella voitaisiin vivuttaa koko maata. Uusien asuntojen kauppa on runsas 1 % koko asuntokannasta, siitä ei pitkää vipuvartta synny. 

Pääsenpä nyt sitten lopuksi väittämään, ettei asunnon hinnan kohtuullistamista voi synnyttää varsinaisia talonrakennuskustannuksia halventamalla. Ennen tästä puhumista havaitsen kyllä käsittäneeni väärin sen mitä Anni Sinnemäki ja muut tarkoittavat, kun he puhuvat kohtuuhintaisesta asumisesta. He eivät tarkoitakaan halpuutettua asunnon hintaa vaan he tarkoittavat subventoitua asumista. Joten palataanpa nyt tähän halpuuttamiseen kohtuuhintaistamisen sijaan. Ensiksi talonrakennuskustannukset ja väite, että sieltä voisi syntyä halpuutusta. No ei paljoa, sillä parinsadan euron teoreettiset säästöt rakennuskustannuksissa yhtä neliötä kohti ovat asunnon hinnassa hyvinkin marginaalisia. Kohtuullistamista ei voi myöskään synnyttää tehokkuuslukua kasvattamalla ja aluetta tiivistämällä, esimerkiksi rakentamalla torneja – sehän on nyt helsinkiläisten poliitikkojen erityissuojeluksessa. Rakennusoikeutta lisäämällä maan arvo nousee ja siirtyy asunnon hintaan. Talon rakentaminen maksaa noin 3000 euroa neliömetriltä. Tontin tekninen hinta esirakennuskustannuksineen, kunnallistekniikkoineen, ratikkainvestointeineen ja parkkipaikkoineen saattaa nousta pariin tonniin per asuntom2. Sitten on tuo sijainnista riippuva virtuaalinen hinta, tontin hinta - aineeton arvo. Sehän nyt näyttää huitelevan kalleimpien asuntojen hinnoissa selvästi korkeammalla kuin rakennuksen hinta tai tontin tekninen hinta.  Asunto Kaivopuistossa maksaa tätä nykyä € 8000 per m2, Kalasataman torneissa vilahtelee lukuja € 12000 per neliö. Muuten lueskelin äskettäin Rakennusteollisuuden aikanaan VTT:ltä tilaamaa rakentamisen verotusta koskevaa selvitystä. No, siitä selviää, että verot muodostavat asunnon hinnasta lähes puolet. Suurimpana pottina arvonlisäverot. Ja kylläpä kai siinä asunnon ostoon tarvittavan rahan tienaamisessa on verottajalla iso käpälänsä mukana. Teoriassa asunnon hintaa pystyttäisiin parhaiten halpuuttamaan verotusta keventämällä. Mutta hupsista, silloin tulisivat ”bernerit”. Suuri markkinahäiriö. Jaa, taisipa Ilaskivi tuosta verotusasiasta puhella. Siitä puhuvat myös Tukholman asuntomeklarit.

Asumisen osuus suomalaisten kotitalouksien kulutuksesta on vähentynyt. Koko Suomen tilastoissa asumisen kustannus vuonna 2016 kotitaloutta kohti oli € 11600 vuodessa, Helsingissä kustannus oli € 13000 per a. Kotitalouksia maassa on 2,7 milj. ja heidän kaikkien asumiskulunsa ovat yhteensä 31,3 mrd. euroa vuodessa.  Asumistuki on runsaat 2 miljardia. Se on 6,5 % asumiskuluista. Kaikki toimet asuntojen kustannustason pitämiseksi kohtuullisella tasolla ovat tarpeen. Luksusta ei voi tehdä halvalla. Tiivis asuminen on kalliimpaa, mutta tuo säästöjä liikenteessä. Asia ei kuitenkaan näy yllä olevasta tilastokaaviosta. Sen mukaan Uudenmaan kotitalouksien liikennekustannus oli € 6200 per kuukausi, kun luku koko maassa oli € 5800 per kk. No, kyllä Helsingin sisällä erot näkyvät paremmin. Minun vanha teoriani on se, että asumiskustannukset ja liikennekustannukset yhteenlaskettuna ovat kaupunkialueella vakio. Vanhasen Nurmijärvellä asuminen on halpaa ja liikenne kallista, Helsingin niemellä juuri päinvastoin. Mutta yhteissumma on sama! Köyhän on asuttava kaukana ja joutuu vähittäismaksamaan liikkumisella. Tai sitten tinkii asumisestaan.

Niin, se oli siis juuri melkein tarkalleen 30 vuotta sitten kun Ilaskivi näitä madonlukujaan saneli. Asiat eivät menneet putkeen. Mari Vaattovaara taitaa siis olla oikeassa. Vai onko hän väärässä? Hän väitti, että suunnittelu olisi pitänyt aloittaa jo tuolloin. Keskusteluista päätelleen se oli valtioneuvoston, poliitikkojen ja virkamiesten tietoinen valinta, että toimittiin niin kuin toimittiin, ikään kuin suunnitelmien ja tahdon mukaan. Sellaiseksi suunnitelmaksi ei hyväksytty Helsingin ylipormestarin tekemää selvitystä ja asuntotuotannon aktivointia.

Samalla kun lähetän terveisiä ihailemilleni asuntopolitiikan taistelijanaisille Annille ja Marille liitän tähän loppuun Mauno Koiviston sanailun koskien aikaa ja suunnittelua: ”Yhteiskuntasuunnittelu ja arkkitehtuuri ovat vain osittain arvosteltavissa sen mukaan, onko osuttu oikeaan vai ei. Arvostelu on nähdäkseni primitiivistä silloin, jos menneiden polvien rakentajia arvostellaan siitä, etteivät he tietäneet sitä mitä he eivät tietäneet, arvostelu on primitiivistä, jos oletamme jonkun keskeisen seikan voivan olla toisin kuin se nyt on ilman, että moni muu seikka olisi toisin ja jos esiinnytään arvosteluissa objektiivisuuden vaatimuksin silloinkin, kun oman erillisen edun mukanaolo on ilmeinen.”