Kohtuus kaikessa, kohtuuttomuudessakin

Rakennuskelpoisen maan puute näyttää tämän päivän keskustelussa olevan tunnistettu syy kalliiseen asumiseen. Ministeri Krista Kiuru vaatii jälleen kohtuullisuuden nimissä Malmin lentokentän kaavoittamista asuntoalueeksi. Matti Visanti jo tuota työtä aloitti, mutta hanke pysähtyi uuden lentokentän tuskalliseen sijainninetsintään. Meidän firmammekin pääsi mukaan suunnittelemaan, tehtiin Porvoon seudun vaihtoehto (Backas), jota Jussi Tervala ryhtyi ajamaan. Hinnaksi tuli nykyrahassa ja hieman indeksoituna lähes 200 milj. euroa. Kivelle ajettiin. Paras vaihtoehto taisi lopulta löytyä nykyiseltä paikalta – kiitoradan suuntaa kääntämällä. Nyt kun Krista Kiuru avasi keskustelun ystäväni Maija Kairamo kaivaa taistelukirvestä, hän on tässä asiassa ”ilaskiveläisiä” – niin olen minäkin, Malmi on säilytettävä.

Hallitus asialla
Parikymmentä vuotta sitten, suuren laman aattohetkinä, Harri Holkerin hallitus pyysi Raimo Ilaskiveä selvitysmieheksi. Piti selvittää ”pääkaupunkiseudun rakentamismahdollisuuksia”, eli etsiä rakennuskelpoista maata kohtuuhintaisen asuntorakentamisen mahdollistamiseksi. Tuliko selväksi? Jussi-Pekka Alanen kirjoittaa vuonna 2009 (Polemia-sarja: Helsinki, kansakunnan pääkaupunki - ihmisten metropoli): ”Ilaskiven selvityksen keskeinen sisältö oli rakennuskelpoisen maan tarjonnan kasvattaminen ja sitä kautta tonttikustannusten pitäminen järkevällä tasolla. Luovutustilaisuudessa 31.5.1989 toimeksiantaja, pääministeri Harri Holkeri totesi, että hallitus ryhtyy ”ravakasti” työhön. Valtioneuvosto tekikin periaatepäätöksen pääkaupunkiseudun toimenpideohjelmasta budjetin yhteydessä 12.9.1989. Päätökseen sisältyi kaikkiaan 32 kohtaa. Mukana oli myös samalta päivältä pääkaupunkiseudun kaupunginhallitusten hyväksymä aiesopimus toimenpideohjelmasta, jonka kaupunginjohtajat olivat osaltaan valmistelleet ja allekirjoittaneet jo 24.5.1989, ennen selvityksen luovuttamista. Tulos oli periaatteiltaan ja sisällöltään näyttävä, mutta rivien välistä saattoi löytää vastatuulta. Maapolitiikan ja koko Uudenmaan läänin seutukaavoituksen kokoamisen osalta uudistustyö siirtyi jatkovalmisteluun. Pääkaupunkiseutu ei saanut omaa lainsäädäntöään. Uudistukset toteutettiin osana uutta valtakunnallista aluehallintoa ja rakennuslainsäädäntöä koskevaa valmistelua. Seudun erityisolot jäivät vaille huomiota. Myös maanhankinnan korkotuki raukesi jälleen.”

Hallituksen voimattomuus johti Ilaskiven selvitystyön metropolia muokkaavan vaikutuksen vesittymiseen, vaikka sen maankäyttöehdotukset ja liikennepoliittiset ehdotukset pienen pyristelyn jälkeen pääosin omaksuttiinkin. Holkerin hallituksen ministerilista oli muuten seuraava: pääministerinä Harri Holkeri, valtionvarainministerinä Matti Louekoski, sisäasiainministerinä Jarmo Rantanen, oikeusministerinä Tarja Halonen, ympäristöministerinä Kaj Bärlund ja liikenneministerinä Ilkka Kanerva. Nykyisen hallituksen ministerilista edustaa pääosin samoja puolueita - syntyykö villoja?

Asunnon hinta on suhteessa tavoitettavuuteen eli kaupungin kokoon, kaupunki on työn ja palveluiden markkinapaikka, mitä kuumempi sampo sen kovemmat hinnat, näin kertoo oheinen kansainvälisten vuokrien vertailu, ylinnä on Manhattan, alinna suomalainen pikkukaupunki

Mistä asunnon hinta muodostuu?
Tänään oli Rakennusfoorumi aiheesta kohtuuhintainen asuminen. Hyviä esitelmiä pitivät kaikki kutsutut puhujat: Annukka Lindroos (ihanan sympaattinen esitys rakkaudella), Tarja Laine (ihana Lalibelan lumoojattaren esitys räväkkyydellä) YIT:n Pekka Helin kertoi asiakaslähtöisyydestä ja näytti rumaa talon kuvaa ja lopuksi pankin räjäytti ETLA:n taloustieteilijä Niku Määttänen, hän arvosteli hitashenkisestä perunoiden alennusmyyntiä, joka nostaa lopuksi perunoiden hintaa. Lopuksi vielä Ego Kahri kertoi taitavan arkkitehdin pystyvän säätelemään asunnon hintaa alaspäin noin 300 euron verran neliöltä. Hän puhui hinnansäätelyn mikroskaalasta. Minä haluan puhua makroskaalasta.

Asuntoneliömetrin varsinainen rakennuskustannus on noin 2000-2800:-/k-m2. Tämä tarkoittaa, että huoneistoalaneliömetriä kohti hinnaksi tulee 2500-3500:-/h-m2. Kunnallistekniikka ja ulkoiset infrahankkeet nostavat hintaa 200-1200:-/k-m2. Pysäköinti maksaa toteutustavasta riippuen 500-1000:-/k-m2. Esirakentaminen pehmeiköillä tai ranta-alueilla voi maksaa 1500-2000:-/k-m2. Varsinaisen asunnon perushinnan (2000-2800/k-m2) lisäksi tulee siis väistämättömiä rakennuskustannuksia 700-4200:-/k-m2. Tämän päälle lisätään tontin markkinahinta, joka liikkuu rakennusoikeuden neliötä kohti paikasta riippuen tasolla 500-2500:-/k-m2. Näistä rahoista kunnan veronmaksajan huoleksi jää kunnallistekniikan ja muun erikoisinfran rakentaminen. Joskus valtio saattaa tulla mukaan teiden tai raideliikenteen rahoittajana. Kunta myös maksaa esirakentamisen. Asukas maksaa suurimman kakun. Oleellista on se, että asukas saa toisaalta myös omaksi hyödykseen yhteiskunnan tekemät perusinvestoinnit. Nämä kaikki näkyvät asunnon myyntihinnassa aikanaan. Kohtuullisesta asuntotuotannosta yhteiskunnallisessa mielessä ei voi kuitenkaan puhua, silloin kun varsinaisen asunnon hinnan päälle kertyy toinen mokoma paikkaan sidottuja erityiskustannuksia sekä vielä hyvän saavutettavuuden tuoma erikoisbonus. Tavoitettavuusbonus ei häviä vaan se kasvaa ajan myötä. Ostajalla on rahat "pankissa",

Varsinainen talon rakennuskustannus on huippualueilla alle kolmannes asunnon kokonaishinnasta

Asumis- ja liikkumiskustannusten summa on vakio
Kysymys kuuluukin voiko ”kohtuuhintaista” asuntotuotantoa toteuttaa kohtuuttoman hintaisilla alueilla, vai kuuluuko kohtuuden esivaiheeksi veronmaksajien tuottama subventio, jonka asukas voi myöhemmin muuttaa rahaksi? Vanha väittämä on se, että asumiskustannusten ja liikkumiskustannusten summa on vakio. Lähellä keskustaa liikkumiskustannukset ovat alhaisempia kuin kaukana periferiassa. Asunnot taas maksavat keskustassa tuntuvasti periferiaa enemmän. Tontin arvon muuttuva osa vastaisi väitteen mukaan asukkaan tulevia liikkumiskustannuksia noin 30 vuoden aikana. Onko tämä totta? Tottahan se on. Asunnon hinta riippuu siis etäisyydestä keskustaan. Sanotaan sen riippuvan myös etäisyydestä rantaan. Helsingin asuntohinnoista näkyy selkeästi saavutettavuuden vaikutus. Etäisyys rantaan vaikuttaa myöskin, mutta vain aivan rannassa sijaitsevien asuntojen osalta.

Etäisyys keskustasta näkyy asunnon hinnassa, niin myös etäisyys rannasta.

Kaupunkirakenteen hajoaminen on meidän suuri ongelmamme.
Tonttimaan hinta on hajoamisen merkittävin muutostekijä. Rakenteen hajoaminen on äärimmäisen kallista. Se johtaa infrastruktuurin epätaloudelliseen rakentamiseen ja suuriin liikennekustannuksiin. Kaavoituksen keinoin näyttää olevan mahdotonta estää ”ryömivää kaupunkia”. Kari Lautson johtamassa EU-tutkimuksessa päädyttiin vuonna 2004 seuraaviin toimintaohjeisiin taistelussa ryömivää kaupunkia vastaan:

• Esikaupunkialueiden (haja-asutusalueiden) asuntoalueita olisi erityisverotettava, yhdistettynä veronalennuksiin keskusta-asumisessa.
• Veroetuuksia tulisi antaa toimistoille, jotka sijoittuvat korkealaatuisen joukkoliikennejärjestelmän äärelle.
• Joukkoliikenteen taksoja tulee alentaa keskeisillä kaupunkimaisilla alueilla, alennuksia ei tule tehdä reuna-alueilla.
• Viranomaisten toimesta on harjoitettava suunnittelun ja hinnoittelun säätelyä, joka koskee maankäyttöä ja maanhintaa.
•  Maankäyttö- ja asuntosuunnittelun olisi kehitettävä kerros/rivitaloasumisen ja omakotiasumisen välimuotoja, avainkysymys on: miten tehdä tiiviistä asumisesta puoleensavetävää?
• Maankäyttö- ja liikennepolitiikkaa on kehitettävä monen toimintasektorin yhteistyöstrategialla.
•  Pehmeitä toimenpiteitä ja symbolisia operaatioita on tärkeää toteuttaa tietoisuuden kohottamiseksi ja yhteistyön rohkaisemiseksi.
• Erityisesti olisi luotava toimintamallit laajapohjaiselle organisaatioiden väliselle yhteistyölle ja keskustelulle sekä yhteistyöfoorumiksi tulisi aikaansaada ”instituutioiden näyttämö”.